Grundwassersanierung

Es gibt einige nicht veränderbare Planungsfakten. Dazu gehört die langfristige Sanierung des Grundwassers auf dem Areal.
Damit die im Boden befindlichen Schadstoffe nicht durch versickerndes Niederschlagswasser in das das Grundwasser eingetragen werden, muss das Gelände zu 80% versiegelt werden.

Bodensanierung

Die Untersuchung des Bodens auf dem Areal hat ergeben, dass der Boden mit Schwermetallen, Teer und anderen Schadstoffen verunreinigt ist. Die gesetzlichen Grenzwerte sind an einigen Stellen, so genannten Hot-Spots, überschritten.
Diese Hot-Spots müssen aus dem Boden entfernt werden, damit eine zukünftige Nutzung nicht gesundheitsschädlich und rechtlich erlaubt ist.
Die Grenzwerte für die Schadstoffbelastung, die vor Ort erlaubt ist, variieren außerdem je nach Nutzung. So sind die Grenzwerte bei einer zukünftigen Wohnnutzung besonders hoch, aber auch für Nutzungen im Bereich Dienstleistung und Kleingewerbe müssen viele Bereiche des Areals saniert werden.
In manchen Fällen muss sogar der Boden unter den Gebäuden selber saniert werden. Dafür müssen einige Gebäude zurückgebaut, also abgerissen werden. Grundlage für die Pflicht zur Bodensanierung ist das Bundes-Bodenschutzgesetz.

Gebäude mit Schadstoffbelastung

Gebäude dürfen je nach Nutzung eine gewisse Schadstoff-Belastungsgrenze nicht überschreiten. Diese Vorgabe und Pflicht besteht unabhängig von baukulturellem Wert und Denkmalschutz des jeweiligen Gebäudes.
Das betrifft auch Gebäude auf dem PFAFF-Areal. Diese müssen vor einer Nachnutzung Instand gesetzt und schadstoffsaniert werden. Dazu sind bereits detaillierte Untersuchungen erfolgt.

Lärmschutz

Auch der Schutz vor Lärm ist gesetzlich geregelt. Die gesetzlichen Regelungen zum Lärmschutz dienen dem Interessenausgleich zwischen Lärmverursacher und der betroffenen Umgebung. In unmittelbarer Nachbarschaft zum PFAFF-Areal findet Zugverkehr statt. Hier sind Abstände zu wahren, was eine Nutzung im Bereich Wohnen angeht.

Eingereichtes Konzept

Mit einigem Aufwand lassen sich die Rahmenbedingungen verändern. In der Vorbereitung der Planung wurden bereits 2012 externe Vorschläge für einen Masterplan erstellt. Darüber hinaus gab es 2013 einen städtebaulichen Wettbewerb und 2014 wurde ein Rahmenplan vom Stadtrat beschlossen. Auf dieser Grundlage hat die Stadt ein Konzept für das Areal erstellt und damit Zuschüsse beantragt.
Das Konzept beinhaltet die Entwicklung eines Technologieparks auf dem Areal. Die Bereiche Forschung, Labore, Dienstleistungen sowie Gesundheit und Wellness werden gefördert. Zu dem Konzept gehört außerdem die Schaffung einer „urbanen Lebendigkeit“ durch eine Mischung von Wohnen, Gastronomie und kleinen Geschäften.

Fördermittelbezug

Die Fördermittelgeber haben der Stadt für genau dieses Konzept Mittel bewilligt und erwarten nun dessen Umsetzung. Der Spielraum bei Abweichungen vom Konzept ist abhängig von der Zustimmung der Fördermittelgeber Änderungen am Konzept sind daher nicht unmöglich, stellen aber eine große Herausforderung dar.

Baurecht

Mit der Aufstellung eines Bebauungsplans legt die Stadt Kaiserslautern fest, welche Nutzungen auf dem PFAFF-Areal in Zukunft zulässig sind. Der Bebauungsplan schafft Baurecht, das bedeutet, Vorschriften für die Bebauung werden im Bebauungsplan verbindlich festgesetzt. Derzeit besteht kein Baurecht auf dem Gelände.
Hierfür wird in der Bürgerbeteiligung ein Kriterienkatalog als Grundlage erarbeitet. Der Bebauungsplan wird nach Ende des Beteiligungsverfahrens erstellt.

Spielräume

Im Rahmen der Bürgerbeteiligung gibt es verschiedene Möglichkeiten, innerhalb des Planungsrahmens am Charakter des zukünftigen Quartiers mitzuwirken. Wichtige Zukunftsthemen sind für die Stadt gesetzt und auch die Fakten müssen beachtet werden. Innerhalb dieses Rahmens gibt es jedoch Spielräume, die offen zur Entwicklung sind.

Zukünftige Nutzung

Die Ergebnisse und Empfehlungen der Beteiligung sind Grundlage für einen Kriterienkatalog zur Entwicklung des neuen Quartiers. In einem Kriterienkatalog können Aussagen zu verschiedensten Themen getroffen werden, wie z.B. über Gebäudestrukturen und deren Nutzung, über die Art der Bebauung wie z.B. auch Fassadengestaltung, Höhe und Volumen, über Erschließungswege, über die Gestaltung der öffentlichen Räume und Bepflanzung, über das einzuhaltende Energiekonzept und auch den Umgang mit Altlasten.